【看见泰国 VisionThai】 曼谷租房需求高过买房，房贷拒贷率高达70%，受家庭债务高企、银行审批收紧影响，大量潜在买家被迫放弃置业，转向租房市场，带动高端租金按年上涨8.4%。
核心在于房贷门槛持续收紧。300万泰铢以下的大众市场住宅，银行拒贷率高达50至70%；曼谷家庭平均需要近28年收入才能负担一套典型住宅，远高于吉隆坡、胡志明市等东南亚主要城市。高家庭债务、收入增长停滞，加上银行趋于保守的放贷态度，令大量有意置业的买家被迫转向租房市场。2026年全国房屋过户量预计按年下跌5%，若经济持续疲弱，跌幅或进一步扩大至10至15%。（延伸看：不买房！泰国「租屋世代」崛起 年轻人重写住房与消费模式）
政府虽已推出住房刺激措施，包括放宽贷款成数(LTV)规定至2027年6月，并对700万泰铢以下住宅提供税务优惠，但开泰研究中心(K-Research)指出，房贷能否获批，取决于借款人的收入与财务状况，而非贷款成数上限，政策效果因此相当有限。
仲量联行(JLL)数据显示，曼谷高端及豪华物业的平均租金于2025年第三季按年增长8.4%，反映租房需求持续升温。租房需求的支撑力量来自多个方向，曼谷目前有约10.3万名登记在册的外籍居民，加上数字游牧族的持续涌入，为素坤逸(Sukhumvit)、是隆(Silom)、沙吞(Sathorn)等中心地区的租房需求提供稳定支撑。普吉岛(Phuket)、芭提雅(Pattaya)、苏梅岛(Koh Samui)及清迈(Chiang Mai)等旅游胜地的短租需求也持续活跃。
供应方面，新建公寓大量集中于郊区及外环地带，中心地区供应相对紧缺，形成租金持续上涨的条件。曼谷目前仍有约22万套公寓未售出，主要集中在供过于求的郊区投资型项目。在需求端，中国大陆买家仍是公寓市场的重要支撑力量，但泰国本地购买力不足，难以带动广泛复苏。对投资者而言，曼谷市中心公寓租金回报率约4至5%，中心走廊地带可达4.5至6%，部分外环地段甚至达7%，但需承受较高空置风险。
核稿：陈韦如
封面图片来源 ： 看见泰国 VisionThai
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