【看见泰国 VisionThai】泰国房地产市场正经历自1997年金融危机以来近30年最严重的衰退。全国未售出住宅物业库存暴增至40万套，新建案推出量急剧下滑，消费者购买力因高额家庭债务而疲弱，房贷放款情况前所未有地紧缩。国际货币基金组织(IMF)预测泰国2026年经济成长率仅1.6%，反映经济仍存在深层结构性问题。专家不确定市场能否在未来2至3年内复苏，这次衰退可能不只是周期性放缓，而是一场漫长的调整，看不到明确的尽头。
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泰国40万套公寓卖不掉 开发商陷财务困境
泰国房地产市场最令人担忧的迹象之一，是未售出住宅单位的数量多年来不断累积，已成为房地产开发商的重大财务负担。泰国房地产事务局(Agency of Real Estate Affairs)旗下泰国房地产资讯中心(Thai Real Estate Information Center)主任颂蓬·颇恩乔猜(Sopon Pornchokchai)博士接受《日经亚洲》(Nikkei Asia)访问时表示，光是曼谷就有约22万套未售出公寓单位，全国总数可能达到40万套。这些未售出单位大多由房地产开发商持有，已成为他们的重大财务负债。
这些未售出单位不仅是「卖不掉的房子」，更代表持续的财务成本，包括贷款利息、物业持有成本、项目管理费用，以及即将到期的债券偿还压力，特别是在资本市场不利的情况下。
新建案推出量腰斩再腰斩 开发商进入防守模式
世邦魏理仕(CBRE)的数据显示市场「放缓」程度。2025年前9个月，曼谷仅推出1.37万套新公寓单位，相较于2014至2024年(包含新冠疫情期间)平均每年约5.2万套，大幅缩减。
新供给的萎缩并非需求回归的迹象，而是显示许多开发商选择「暂停以避免更多损失」，因为在现有单位供过于求的情况下推出新项目，只会增加流动性风险和债务偿还问题的可能性。
世邦魏理仕预测，曼谷新公寓供给将持续减少，2026年将降至4万套以下，2027年进一步降至约2万套，接下来两年每年仅约1万套。这些水平对首都而言异常低落，显示房地产业正进入「长期防守模式」。
利率急升压垮市场 低利时代扩张埋下祸根
这场危机背后的核心问题，是低利率时期的快速扩张鼓励了借贷。许多房地产开发商加速推出新项目、扩大投资组合并使用高杠杆，前提假设是利率将保持低档，且中产阶级会在新冠疫情后迅速复苏。
然而，当泰国央行(Bank of Thailand)在短短一年内将政策利率从历史低点0.5%调升至2.5%时，这个假设突然崩溃。房贷利率大幅上升导致借贷成本飙升，而住房需求却下降。
高额家庭债务进一步削弱购屋能力。泰国家庭债务占GDP比重长期居高不下,消费者在高利率环境下更难取得房贷,即使有购屋需求也因资金紧缩而作罢。
经济成长疲弱 复苏遥遥无期
国际货币基金组织预测泰国2026年经济成长率仅1.6%,这个数字反映泰国经济仍存在深层结构性问题,包括出口竞争力下降、内需疲弱、政治不确定性等。在经济成长乏力的环境下,房地产市场更难找到复苏动能。
专家普遍认为,这次房市衰退可能不只是周期性调整,而是一场需要长期消化过剩供给、重整产业结构的漫长过程。开发商面临的挑战不仅是如何出清库存,更是如何在高利率、低成长的「新常态」下重新定位商业模式。
从1997年金融危机以来,泰国房地产市场历经多次起伏,但这次面临的挑战更为复杂:全球利率环境已改变、中产阶级购买力长期受压、房地产供过于求严重。在看不到明确转机的情况下,泰国房地产业正准备面对可能是数年的寒冬。
核稿：陈韦如
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